1. 등기부등본의 구성
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력 없을 때에는 표제부와 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.
가. 표제부
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다. 여기서 지번이란 해당토지의 주소를 말하고 지목이란 도시계획법상의 토지용도를 말합니다.
부동산의 매매나 전세계약을 체결하고자 하는 경우에는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다. (아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함) 간혹 오래된 경우 측량상의 실수 또는 담당공무원의 오기로 인하여 다른 번지수가 표시되는 경우도 있습니다.
나. 갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다. 다시 말하면 해당 재산에 대한 법률적인 권리 변동 및 처분 등의 관계가 우선적으로 표시되는 곳입니다.
갑구에는 해당 재산의 소유권자의 이름이 나와 있습니다. 계약시에는 소유권자의 이름을 잘 확인한 후 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다. 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인합니다. 토지소유주와 건물소유주가 다를 경우에는 향후 매우 복잡한 권리관계의 다툼이 일어날 소지가 있으므로 주의해야 합니다.
다. 을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다. 다시 말하면 을구에는 본인 이외의 타인과의 권리관계가 기재되는 곳입니다.
저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있게 됩니다. 특히 전세계약을 할 경우 저당권이나 전세권의 합계금액과 전세보증금의 합계금액이 해당 부동산 시세의 80% 이상 설정되어 있다면 아파트를 제외한 부동산의 평균낙찰가율이 80% 내외임을 감안하여 보다 신중하게 접근해야 합니다.
2. 등기된 권리의 순위
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.
3. 등기부등본 참조시 유의사항
가. 갑구
첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 합니다. 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다. 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하거나 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.
둘째, 예고등기에 관한 것입니다.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.
구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.
기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.
O O 법원 93타경 O O O 호 : 타경은 부동산 등의 경매사건을 표시하는 기호입니다
O O 법원 93카합(단) O O O 호 : 카는 가압류, 가처분 및 이에 대한 이의, 취소사건을
나타내고, 합은 합의, 단은 단독 사건을 표시합니다.
O O 법원 93가단(합) O O O 호 : 가는 민사 제1심의 사건을 표시하고 합은 합의, 단은 단독사건을 표시합니다.
셋째, 가등기에 관한 것입니다.
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 이은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.
나. 을구
근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매 당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.
전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.
4. 용어 설명
①소유권보존등기 : 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
②소유권이전등기 : 소유권을 이전하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않습니다. 붉은 선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
③압류 : 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행입니다.
④가등기 : 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우, 자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전 받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것입니다.
⑤가처분 : 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를 하지 못하도록 하는 것입니다.
⑥예고등기 : 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등기입니다.
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