외국인의 부동산 취득 절차
I. 개 요
1.외국인 토지취득 자유화
●외환위기 이후 급격히 위축된 부동산시장의 활성화와 외자유치의 필요성에 의해 그동안 폐쇄적으로 운영되어 오던 국내 부동산 시장을 전면적으로 개방
●종전 외국인들은 행정기관의 허가를 받아 실수요 범위 내의 토지만을 취득할 수 있었으나, 외국인토지법의 전면 개정으로 신고만으로 용도에 관계없이 국내토지 취득 가능
●다만, 군사시설보호구역ㆍ문화재보호구역ㆍ생태계보존지역내의 토지 그리고 군사목적상 필요한 일부 섬지역의 토지취득은 예외적으로 사전허가를 요하고 있음 (외국인토지 법 제4조)
●국내인에게 적용되는 토지취득 및 이용 ·개발에 따르는 규제는 외국인에게도 동일하게 적용됨
종전
개방 내용
외국인
개인
- 국내거주자로서 체류상한이 5년인 'F-2비자' 소시자에 한해
- 200평이하의 주거용지와 50평이하의 상업용지 취득 허용
- 비거주자를 포함한 모든 외국인의 토지취득 허용
- 토지용도와 면적제한 등 모든 제한 폐지
외국 법인
- 업무용 토지로서
- 공장용지ㆍ사무소용지 등 특정 용도에 한해 취득 허용
- 비업무용 토지 취득 허용
- 토지용도 제한 등 모든 제한 폐지
처리절차
- 계약체결전 시ㆍ도지사의 사전 허가
- 계약체결후 60일이내 시ㆍ군ㆍ구청장에게 신고 (즉시 처리)
2. 기타 부동산관련 개방 내용
●건물임대 · 분양공급업과 토지임대 · 개발공급업도 ‘98.4., '98.5. 각 개방함으로써 외국인들이 아무런 제한없이 국내에서 관련 업종을 영위할 수 있게 됨
●토지공사, 지방자치단체 등 일부 단체만 가능하였던 택지개발공급업도 ‘99.4. 택지개발촉진법 개정으로 외국인을 포함한 민간사업자도 참여할 수 있게 됨
-
단독 사업추진은 불가능하고 국가, 지자체, 토지공사, 주택공사, 지방공사 등과 공동으로 출자하여 설립한 법인형태로 사업참여 가능 (지분비율 50%미만)
●'98.9 부동산중개업법 개정으로 외국인도 부동산중개업 등록 가능
●'99.6 주택건설촉진법시행규칙 개정으로 20세대 이상의 외국인전용 공동주택단지 건설·공급 가능
종 전
개 방 내 용
건물임대 및 분양공급업
외자도입비율이 50%이하 인 법인에 한해 허용
'98. 4. 전면 허용
토지임대 및 개발공급업
불 허
'98. 5. 전면 허용
부동산중개업
불 허
'98. 9 전면 허용
택지개발공급업
불 허
- '99. 4. 사업참여 가능
- 지자체, 토지공사 등과 공동 출자하여 설립한 법인형태로가능 (지분 50% 미만)
3. 부동산관련 주요 규제완화
●토지시장 활성화 : 토지거래 허가구역 해제, 택지소유상한제 폐지
●주택시장 활성화 : 아파트 재당첨 제한기간 단축, 아파트 분양권 전매제한 완화, 아파트 분양가 자율화, 임대주택 조기분양 허용 등
종전
완화 내용
토지거래 허가구역 해제
고속철도 · 신공항 건설지역 등 대규모 개발 사업지역을 「 토지거래허가구역」으로 지정
'98. 4.20 이후 해제
※ '98.11.25부터 그린벨트지역을 거래허가지역으로 신규지정
택지소유 상한제 폐지
서울 · 부산 등 7대 대도시내에서 개인이 200평이상 보유하거나 법인이 비업무용택지를 보유할 경우 부담금 부과
「택지소유상한에 관한 법률」을 폐지 ('98.9)하여 규모와 용도에 관계없이 취득 가능
II. 외국인 토지취득제도
●외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있음
(부동산등기법등 국내인과 동일하게 적용되는 법규정은 제외)
-
외국인토지법:
외국인의 국내토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정
-
외국인투자촉진법 :
외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록 이후 국내 토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차 및 조세감면, 국유재산매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용
-
외국환거래법:
외국인의 국내부동산매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정
● 따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는 법률이 서로 상이 할 수 있는데 예를 들면,
-
거주 외국인이 주거목적으로 국내에서 주택을 구입할 경우는 외국인토지법에 규정 된 토지취득신고만 하면 될 것이나,
-
비거주 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우에는 외국인토지법상의 토지취득신고 뿐만 아니라 외국환 유입에 따른 외국환거래법상의 부동산취득신고를 하여야 하고,
-
영리목적으로 국내에 법인을 설립한 후 토지를 취득하는 경우라면, 외국인투자촉진법에 규정된 외국인투자신고 및 외국인투자기업등록를 마치고 토지취득신고를 한 후 국내 토지를 취득하여야 함
외국인토지취득 관련 법률
외국인토지법
외국인투자촉진법
외국환거래법(부동산)
대 상
외국인(외국국적개인, 외국법인, 외국인이 지분의 50%이상을 소유한 국내법인)
※ 영주권자 제외
외국인(외국국적개인, 외국법인) ※ 영주권자 포함
비거주자
※ 영주권자의 경우 비거주자에 해당되나 부동산취득신고대상에선 제외
주 요
내 용
외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 일정한절차에 따라 신고를 하여야 함
(토지취득신고)
동법에 규정된 외국인투자에 해당되는 경우 일정한 절차에 따라 투자신고를 하여야 함
(외국인투자신고)
비거주자가 국내부동산 또는 이에 관한 권리를 취득할 경우 일정한 절차에 따라 신고를 하여야 함
(부동산취득신고)
신고기관 및
시 점
- 토지소재지 시군 구청 지적과
- 계약체결일부터 60일 이내
- 외국환은행본·지점, KISC
- 투자자금 반입이전
- 외국환은행 본·지점
- 부동산 취득자금 인출시
Ⅲ. 유형별 외국인 부동산취득절차
- 외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득 목적,국내 거주 여부, 개인인지 법인인지에 따라 적용되는 법령 및 절차가 상이함
- 외국인이 국내의 부동산을 취득하는 유형을 다음과 같이 4가지로 나누어 살펴보고자 함.
●외국인투자기업 : 외국인이 영리활동을 위하여 국내에 법인을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우
●거주 외국인 : 외국법인의 국내지점 명의로 부동산을 취득하는 경우 등
●비거주 외국인 : 외국법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 등
●영주권자
1. 외국인 투자기업
가. 형태
●외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 (ex: 업무용빌딩 매입, 공장용지 취득 등)
※ 국내에 지점을 설립할 경우는 외국환은행에 지점설립신고를 하고 지점 등기후 지점 명의로 부동산을 매입하면 됨 (외국인투자촉진법 적용 안됨)
나. 적용법률
외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
부동산 계약체결
→
토지취득 신고
→
소유권 이전등기
●토지취득신고
①
신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내
②
신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
③
구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본
※
외국인투자비율이 50%이상인 경우만 해당
(외국인토지법은 외국인투자비율이 50%미만인 외투기업은 외국인으로 규정하고 있지 않기 때문임.)
● 부동산등기
①
등기기간 :
계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내
②
등기관청 :
토지소재지 관할 등기소
③
구비서류 :
법인등기부등본(개인인 경우 외국인등록증사본 ), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본
※
대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요
2. 거주 외국인
가. 형태
●거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득
●거주외국인의 경우 외국환거래법상의 신고절차없이 매매계약후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됨
나. 적용법률
●외국인토지법, 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
부동산 계약체결
→
토지취득 신고
→
소유권 이전등기
●토지취득신고
①
신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내
②
신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
③
구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본
●부동산등기
①
등기기간 :
계약체결일(잔금지급일 )부터 60 일내
②
등기관청 :
토지소재지 관할 등기소
③
구비서류 :
외국인등록증사본(지점인경우 지점등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본
※
대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요
3. 비거주 외국인
가. 형태
●외국법인의 국내 부동산 취득 등 외국환거래법상 비거주 외국인의 국내 부동산취득
●비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 ‘부동산취득신고’를 하여야 하며 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 관할 시 · 군 · 구청에 하고 소유권이전 등기절차에 들어가면 됨
나. 적용법률
●외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
부동산 계약체결
→
토지취득 신(외국환 거래법)
→
부동산취득 대금지급
토지취득신고(외국환 거래법)
→
부동산등기용 등록번호신청
→
소유권 이전등기
● 부동산 계약체결
※ 입국전 준비서류
-
개인:
본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서
-
법인:
법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발생, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서
● 부동산취득 신고
①
신고시점:
부동산취득자금 인출시
②
신고기관:
외국환은행 본 ·지점
③
구비서류:
부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본
④
유의사항:
-
부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고하여야 함
-
부동산처분대금 해외송금시 동 신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금 송금가능
● 토지취득 신고
①
신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내
②
신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
③
구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본
● 부동산등기용 등록번호 신청
①
비거주 외국인 개인
-
신청기관 : 서울 출입국관리사무소
-
구비서류 : 토지취득신고필증, 여권사본
②
비거주 외국인 법인
-
신청기관 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
-
구비서류 : 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 ·
대표자 · 대표자주소지 증명 서류 등
③
대리인 신청의 경우 : 대리인 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장
● 부동산 등기
①
등기기간:
계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내
②
등기기관:
토지소재지관할 등기소
③
구비서류:
주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인예약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본
※ 위임시에는 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 필요
4. 영주권자
가. 형태
●영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득 신고대상에서 제외되며, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취 득신고 대상에서도 제외됨
●영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 함
※ 재외동포중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당 되므로 토지취득신고를 하여야 하고 또한 시민권자가 비거주자에 해당되는 경우 에는 외국환거래규정에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있음
나. 적용법률
● 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
● 부동산등기용 등록번호 신청 (주민등록번호가 말소된 경우)
①
신고기관 : 서울지방법원 등기과
②
구비서류 : 주소지 증명서 또는 거주사실증명서 (재외국민등록증으로 대체 가능)
● 부동산등기
①
등기기간 :
계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내
②
등기기관:
토지소재지 관할 등기소
③
구비서류 :
주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본 등
※
주소지증명서 : 재외공관발행 재외국민거주사실증명서
※
대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요
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