국세청은 최근의 계속된 예규에서 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 특례비과세되는 조합원입주권의 범위를 양도일현재 국내에 1주택(도시 및 주거환경정비법에 의한 조합원입주권 전환주택)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)으로 한다고 해석하고 있습니다.
즉, 관리처분계획인가일 현재의 1주택비과세규정을 적용하지 아니하고 조합원입주권 양도일 현재의 1주택비과세 규정을 적용한다는 것으로 세법적용 및 과세형평상 문제점이 있어 관련내용을 살펴 보고자 합니다.
1. 개정전과 개정후 소득세법시행령 제155조(1세대 1주택의 특례) 의 문구자체가 조합원입주권을 1개 소유한 1세대 [「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우라고 규정하고 있어 혼동의 여지가 많습니다.
국세청은 소득세법시행령 제154조 제1항에 " ~ 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. " 라고 규정되어 있으므로 문제될 것이 없다고 생각하는 것 같습니다.
그러나 납세자의 입장에서는 소득세법시행령 제154조 제1항을 관리처분일 현재의 비과세주택 자격기준에 대한 것으로 해석할 수 있으며 그 자격기준이 이후의 비과세규정이 바뀔 때마다 소급하여 변경적용된다고는 생각할 수 없는 것입니다.
따라서 법령의 문구해석에서 국세청의 주장이 전적으로 옳다고 할 수 없을 것입니다.
2. 국세청의 위와 같은 해석은 조합원입주권을 1세대 1주택의 연장으로 보는 관점에서 현행 소득세법시행령 제154조의 1세대1주택의 범위를 적용받는 일반주택과 같이 본다면 하등 문제될 것이 없는 듯 합니다.
그러나 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발재건축사업은 주택소유자인 납세자 개인의 자발적이고 즉시적인 의사결정에 의한 것이 아닙니다. 재개발사업등은 공공사업과 같이 집단적, 비자발적이고 확정적인(변경이 불가능한) 수용의 개념이 많은 부분 내포되어 있다고 보아야 할 것입니다. 이러한 주장은 도시 및 주거환경정비법의 규정이 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용하는 경우가 많은 것 등을 보아서 무리가 없다 할 것입니다.
납세자의 입장에서는 관리처분인가일의 세법규정에 의해 비과세여부를 판단할 수 밖에 없으며 추후 조합원입주권의 양도일전에 비과세규정이 개정되는 경우에는 비과세를 받기 위한 어떠한 적극적인 조치(입주기간의 연장 등)도 가능할 수 없게 됩니다.
따라서 조합원입주권 자체의 양도일이 따로 존재한다 하더라도 대개의 경우 주택으로서의 기능이 상실되는 관리처분인가일에 실체개념의 주택은 이미 처분했다고 보아야 할 것으로 동일자를 비과세1주택의 범위판단일로하는 것이 비과세규정을 두고 있는 과세취지에도 부합한다 할 것입니다.
(관련법규)
○ 소득세법시행령 제155조 [ 1세대 1주택의 특례 ]
17> 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대 [「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다.(2006.02.09 항번개정)
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우(2005.12.31 개정)
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우(2005.12.31 개정)
○ 소득세법시행령 제155조 [ 1세대 1주택의 특례 ] (2005.05.31 개정전)
<16> 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.(2003.12.30 개정)
○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ]
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005.12.31 개정)
○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ] (2002.10.01 개정전)
① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(1996.01.01 현행)
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