< 실거래가 신고 요령 >
토지나 건물 등을 양도한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우 관련 증빙서류를 미리미리 준비하면 세금을 줄일 수 있다.
□ 양도소득세 신고방법
1) 토지나 건물 등을 양도한 후, 양도한 날(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 2월이 되는 달의 말일까지 양도소득세 예정신고·납부하면 납부할 세액의 10%를 세액공제 받을 수 있다.
2) 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도소득세 신고는 원칙적으로 기준시가를 적용한다.
3) 다만 다음에 해당되는 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액을 적용한다.
- 투기지역 소재 지정부동산을 양도하는 경우
- 고가주택(실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택)
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고 기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
□ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우
양도소득세를 실지거래가액으로 신고할 경우에는 양도가액에서 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 다음의 비용을 공제하여 양도차익을 계산한다.
1) 취득에 소요된 비용
○ 당해자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제받을 수 있다.
○ 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용을 매입가격으로 공제받을 수 있다.
○ 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
2) 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의에 지출한 비용
○ 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 공제받을 수 있다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용
- 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등과 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.
※다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있다.
□ 증빙서류를 철저히 갖춰야 한다.
1) 위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다.
2) 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한 경정조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있다.
3) 하지만 위와 같은 증빙자료를 양도 후에 확보하는 것은 어려운 일이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있다.
-자료: 국세청
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