< 오피스텔 분양 및 임차자가 상시 주거용으로 사용시 면세(기존해석변경) >
[제목]
오피스텔 분양 및 임차자가 상시 주거용으로 사용시 면세(기존해석변경)
[요약]
2003.2.18 이후에 오피스텔을 주거용으로 임대시 면세되며, 2003.2.18이전에 매입세액으로 공제받고 임대하였는데 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 경우에도 면세전용에 해당되지 않음
[회신]
1. 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 당해 건물의 공급에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것이며
2. 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인 되는 경우 부가가치세 면제여부에 대하여는 붙임 내용을 참고하시기 바람
(서삼46015-10928 , 2003.6.10)
[붙임] 오피스텔을 임차한 자가 상시 주거용으로 사용시 면세여부
□ 건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는지 여부
< 종 전 >
분양받은 오피스텔을 임대하고 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며
- 임차자가 당해 오피스텔을 주거용으로 사용하는 때에도 부가가치세가 과세되는 것임
(국세청 부가46015-1674, 1997. 7.24, 재경부 소비46015-326, 1997.11.28외 다수)
< 변 경 >
오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인 되는 경우에는 부가가치세법 제12조제1항제11호 및 동법시행령 제34조의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는 것이며
- 2003.2.18 이후 용역을 공급하거나 공급받는 분부터 적용함
- 이 경우, 2003.2.18 이전에 오피스텔을 취득하여 매입세액을 공제받고 임대하였는데 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 부가가치세법시행령 제15조제1항제1호의 재화의 공급(면세전용) 규정을 적용하지 아니함
[검토]
1. 쟁점사항
건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 주택의 임대로 보아 부가가치세를 면세할 것인지 여부
2. 관련법령
부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】
① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 ꡒ주택ꡓ이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다
부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】
① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화
건축법시행령제3조의4관련 용도별 건축물의 종류 [별표 1]
10. 업무시설
나. 일반업무시설 : 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 이와 유사한 것으로서 제2종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
3. 그 동안 오피스텔에 대한 세정집행 실태
가. 부가가치세 관련
○ 국민주택의 공급 및 그 건설용역은 조세특례제한법 제106조의 규정에 따라 부가가치세를 면제하고 있으나, 오피스텔은 국민주택규모인 85㎡이하로 건설․공급되는 경우에도 업무시설로 분류되기 때문에 동 규정을 적용하지 아니하고 부가가치세를 과세하고 있음
○ 상시 주거용으로 사용하는 주택의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 규정에 따라 부가가치세를 면제하고하고 있으나, 오피스텔은 임차인이 주거용으로 사용한다 하더라도 부가가치세 과세로 해석하였음
(국세청 부가46015-1674, 1997. 7.24, 재경부 소비46015-326, 1997.11.28외 다수)
나. 양도소득세 관련
○ 2003. 2. 18. 재경부 국세예규심사위원회에서는 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련, 「오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 실질과세원칙에 따라 주택으로 보고 과세여부를 판정」하라고 결정함
다. 취․등록세(지방세) 관련
○ 취득가액의 5.8%, 주거용 오피스텔 최초 분양시 업무시설로 보아 일부 감면혜택을 받지 못함
4. 앞으로의 집행 사례
<사례1>
오피스텔을 분양받아 매입세액으로 공제받고 2003.1.20부터 주택으로 임대한 경우
○ 부가가치세 과세여부
2003. 1. 20 - 2003. 2. 17.은 부가가치세 과세
2003. 2. 18 부터는 부가가치세 면제
○ 면세전용 해당여부
2003. 2. 17.이전에 매입세액으로 공제받고 임대를 개시하였으므로 면세전용 해당 안됨. 따라서 매입세액으로 공제받은 부분은 그대로 인정
<사례2>
오피스텔을 분양받아 매입세액으로 공제받고 2003.1.20부터 사무실로 임대하다가 2003.6.1
부터 주택으로 임대한 경우
○ 부가가치세 과세 여부
2003. 1. 20 - 2003. 5. 30.은 부가가치세 과세
2003. 6. 1. 부터는 부가가치세 면제
○ 면세전용 해당여부
2003. 2. 17.이전에 임대를 개시하였으므로 면세전용 해당 안됨. 따라서 매입세액으로 공제받은 부분은 그대로 인정
<사례3>
오피스텔을 분양받아 매입세액으로 공제받고 2003.2.20부터 주택으로 임대한 경우
○ 부가가치세 과세 여부
2003. 2. 20. 부터 부가가치세 면제
○ 면세전용 해당여부
2003. 2. 18. 이후에 임대를 개시하였으므로 면세전용에 해당됨
<사례4>
오피스텔을 분양받아 매입세액으로 공제받고 2003.6.20부터 자기가 주택으로 사용하는 경우
○ 부가가치세 과세 여부
과세 및 면세 여부 판단사항 아님
○ 면세전용 해당여부
매입세액으로 이미 공제받았으므로 개인적 공급으로 보아 과세
【사례에 대한 결론】
결국 면세전용 또는 개인적 공급 해당여부는 2003. 2. 18. 이후 과세사업용으로 사용 또는 임대(사무실, 주택여부 불문)를 개시하였느냐에 따라 달라진다고 볼 수 있다.
2003. 2. 17. 이전에 과세사업용으로 사용 또는 임대(사무실, 주택여부 불문)를 개시하였다면 그 이후 이용실태에 관계없이 면세전용 또는 개인적 공급으로 보지 않으므로 건물분에 대해서는 매입세액으로 공제받은 분만큼 오피스텔을 저렴하게 구입한 것으로 보아야 한다.
|
