상가건물 임대차보호법 시행 관련 확정일자 부여 및 등록사항등 열람·제공
1. 상가건물임대차보호법 시행과 국세청의 역할
○영세 임차상인들의 권익을 보호하기 위해 2001.12.29일 의원입법으로 제정된 상가건물임대차보호법이 2002.11.1일 시행되고, 법무부에서 주관한 동법시행령이 2002.10.14일 공포될 예정임
○상가건물임대차보호법은 다음의 내용을 포함하고 있음
- 영세 임차사업자가 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하면 대항력이 생김
- 대항력을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받으면 경매·공매시 후순위의 권리자보다 보증금을 우선변제 받음
- 임차상인의 권리보호에 상응하여, 건물 임대차 이해관계자에게 임차 사업자등록사항 등을 열람할 권리를 보장
☞ 대항력이란 건물의 소유권이 이전되는 경우 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 것으로, 임차인은 임대차계약기간 중에는 물론 이 기간이 지나도 보증금을 전액 돌려받지 않으면 건물을 비워주지 않아도 됨
○이에 따라 국세청은 임대차계약서에 확정일자를 부여하고, 이해관계인에게 등록사항 등을 열람·제공하는 업무를 담당
- 시행령공포일(2002.10.14)부터 임차인이 사업자등록증을 소지하고 상가건물소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서 원본을 제시하면 확정일자를 부여함
- 2002.11.1일부터 임대차 이해관계인이 요청하면 사업자등록 사항, 임대차계약 내역, 확정일자 등의 정보를 제공함
<상가건물임대차보호법의 주요내용>
◇ 적용대상
- 보증금액[보증금+차임(월세)환산액]이 일정액 이하인 상가건물의 임대차
◇ 주요내용
- 임대차의 대항력
·임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때 발생
- 임차인의 우선변제권
· 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 환가대금에서 후순위권리자보다 우선변제 받음
- 소액임차인의 최우선변제권
·일정보증금 이하의 소액임차인은 우선순위에 상관없이 경매가액의 1/3범위내에서 보증금 중 일정액을 변제받음
- 계약갱신요구권 인정(계약존속기간 5년 보장)
·임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있음
- 임대료 인상 제한
·임대료 인상한도가 연12%로 제한되며, 보증금의 월세전환시 산정률도 연15% 이내로 제한됨
- 이해관계인에 대한 등록사항 등 열람·제공
·임대차의 이해관계인은 관할세무서장에게 임대차내역, 사업자등록사항, 확정일자 등 열람·제공을 요청할 수 있음
2. 확정일자 부여
○확정일자의 의의
- 확정일자는 세무서장이 계약서의 존재를 인정한 날짜로 세무서장은 계약서에 확정일자·번호를 기재하고 관인을 날인함
- 임차인이 대항력 요건(건물인도와 사업자등록신청)을 갖추고, 임대차계약서상 확정일자를 받으면 건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위의 채권에 대하여 우선변제권이 있음(전세권 등기와 대등한 효력 발생)
○신청 접수기관 : 상가건물 소재지 관할 세무서장
○신청대상자
- 보증금과 차임(월세)환산액[차임(월세)×100]을 합한 금액이 아래 금액 이하인 상가건물 임차인
서울특별시
2억4천만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)1억9천만원
1억49만원
광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)1억5천만원
1억5천만원
기타 지역1억4천만원
1억4천만원
* 과밀억제권역 : 수도권정비계획법시행령 제9조의 규정에 의한 권역
(국세청 자료)
|
