종합부동산세 어떻게 계산되나
정부가 부동산과다보유 억제와 보유세부담 공평성 확보를 위해 도입을 추진하고 있는 종합부동산세의 골격이 서서히 드러남에 따라, 누가 종합부동산세 과세대상이 되는지 그리고 세금은 어떻게 계산되며, 얼마나 세금부담이 늘어나는지에 대한 관심이 크게 고조되고 있다.
이에 따라 정부가 발표한 '부동산보유세제 개편방안'을 토대로 ▲종합부동산세의 과세대상자 ▲종합부동산세 계산구조 ▲세금부담이 얼마나 늘어나는가에 대해 납세자들의 궁금증을 풀어주기로 했다.
■종합부동산세는 누구한테 부과되나
정부의 부동산보유세제 개편방안에 따르면 종합부동산세는 주택과 나대지(맨 땅), 사업용 토지를 보유한 사람에 한해, 인별(人別)로 합산된 부동산 종류별 가액규모가 일정액을 초과하는 경우에 부과된다.
인별(人別) 합산과세방식을 채택하고 있어 부부나 가족이 제각각 부동산소유에 대한 명의를 달리하고 있을 땐, 인별 명의로 된 부동산 종류별 가액이 일정규모를 넘지 않을 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.
정부가 발표한 종부세 과세대상 부동산 종류별 인별합산 가액기준은 ▲주택은 국세청 기준시가 9억원 초과 ▲나대지는 공시지가 6억원 초과 ▲사업용토지는 공시지가 40억원 초과다.
이에 따라 개인이나 법인이 사무실이나 빌딩, 상가 등의 부속토지 등 사업용토지를 공시지가로 40억원을 넘게 갖고 있으면 종부세 과세대상이지만, 농지나 임야, 사업용 건물을 가지고 있을 땐 보유부동산 규모가 아무리 커도 종부세 과세대상이 아니다.
아울러 정부 발표에는 없지만 야적장 운영이나 대규모주차장 등 사업의 성격상 대규모 토지보유가 불가피한 경우의 사업용 토지의 경우, 종합토지세가 부과될 때도 낮은 세율로 분리과세하고 있었다는 점에서 종부세 과세대상에서 제외될 가능성이 크다.
■종합부동산세 계산방법
정부에 따르면 기준시가 13억원짜리 아파트의 경우 지방세인 재산세율 1%와 국세인 종합부동산세율 1.5%(단일세율 가정)를 가정하면, 재산세와 종부세를 합쳐 750만원의 세금이 나온다.
세금은 지방세인 재산세를 먼저 계산하고 국세인 종부세를 계산하는 이중구조로 계산되는데, 우선 종부세와 재산세 세금을 매길 때의 기준인 과세표준은 기준시가의 50%이기 때문에 이 아파트의 과표는 6억5000만원이다.
이 아파트 소유주는 우선 과표 6억5천만원에 1%를 곱한 650만원을 재산세로 내야 한다. 아울러 국세청 기준시가가 13억원이므로 9억원을 초과한 4억원에 대한 종부세를 따로 부담해야 한다.
종부세 과세대상인 국세청 기준시가는 13억원에서 9억원을 뺀 4억원이지만 재산세 과세표준이 국세청 기준시가의 50%임을 감안, 4억원의 50%인 2억원에 대해 종부세는 계산된다.
종부세는 2억원에 1.5%를 곱한 금액에서 재산세가 차지하는 부분인 2억원에 1%를 곱한 금액을 빼서 계산되며, 이에 따라 종부세는 300만원에서 재산세 200만원을 뺀 100만원이다.
결국 13억짜리 아파트 보유를 통해 부담하는 세금은 재산세 650만원과 종부세 100만원을 합쳐 750만원이 된다는 결론에 이른다.
기준시가 13억원 정도의 아파트는 국세청 기준시가가 시가의 80%라는 점을 감안할 때 어림잡아 시중에선 16억여원에 거래되며, 서울 강남구 도곡동 삼성 타워팰리스 1차 60평형이나 압구정동 구현대 7차 80평형 아파트 등이 여기에 해당되는 것으로 알려져 있다.
종부세는 이처럼 계산되는 구조를 갖지만, 정부는 종부세 과세체계를 누진과세형태로 취할 것을 예정하고 있어 누진구조에 따라 세금부담은 더 커질 공산이 크다. 정부가 단순누진체계를 예고하고 있어, 대충 누진세율은 2단계로 이뤄질 것으로 전망된다.
종부세 과세표준과 관련 정부는 주택은 토지와 건물을 통합 평가한다는 대전제 하에 아파트 등 공동주택은 국세청 기준시가(시가의 70-90%)의 50%로 할 것을 예고하고 있다. 단독주택의 경우도 통합평가액의 50%가 원칙이며, 통합평가액은 내년 상반기 고시될 예정이다. 토지역시 공시지가의 50%로 과세표준으로 정한다는 것이 정부의 방침이다.
■세금부담, 땅부자가 더 불리하다
정부는 보유세제 개편을 통해 세금부담의 불공평문제는 획기적으로 개선될 것을 기대하면서도, 이 과정에서 세부담이 급증하지 않도록 하기 위해 개별세부담증가에 상한선을 두기로 했다.
정부에 따르면 2005년의 세부담액은 올해보다 50%를 넘지 않도록 하고, 그 다음해에도 전년에 대비해 50%이상 세금부담은 올리지 않을 방침이다. 그러나 종부세를 적용받는 납세자의 경우는 해마다 50% 상한으로 세금부담이 늘어나더라도, 오는 2009년까진 올해를 기준으로 5배이상 세금부담이 늘어날 것으로 보여 만만찮은 부담을 감수해야 한다.
특히 종부세 과세대상에 사업용토지만 포함됐을 뿐 사업용건물의 보유는 배제돼, 건물부자보다는 땅부자들의 세금부담이 훨씬 늘어나게 된다. 실제 부동산전문가들도 현장에서 보면 집부자보다는 100억원대의 땅부자들이 많아 땅부자들의 충격이 더 클 것으로 보고 있다.
■앞으로 일정 어떻게 되나
정부는 종부세 도입과 관련해 국회 회기에 비춰 정상적인 정부입법으로는 내년부터 시행이 곤란하다고 보고 의원입법 형식을 빌어 11월 중에 법안을 국회에 제출, 내년 하반기부터 종합부동산세를 부과한다는 계획이다.
종부세 도입으로 재정경제부는 종합부동산세 신설과 함께 4개의 세법, 행정자치부는 지방세법과 지방교부세법 등 2개의 세법에 손질을 가할 계획이다.
정부는 국세기본법에 종부세는 국세청이 부과·징수하는 것을 원칙으로 하되 필요한 경우 시·군·구에 위탁할 수 있는 내용을 넣고, 지방교부세법에는 종부세를 지자체에 배분하기 위한 기준을 넣을 것으로 보인다.
이와 관련 정부는 "종합부동산세는 전액 지방자치단체에 배분할 것"이라며 "배분기준은 ① 2004년보다 세수가 감소한 시·군·구 ②재정자립도가 낮은 시·군·구(예 : 자립도 30% 이하) ③거래세 완화 재원으로 활용 등의 순서로 하는 것이 정부 방안"이라고 설명했다.
조세일보
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